Por todos es conocido el drama actual y social que estamos viviendo en relación con los mal llamados desahucios (realmente son lanzamientos en sede de un proceso de ejecución hipotecaria instado por una entidad financiera). En muchas ocasiones, por desconocimiento generalmente, los deudores hipotecarios no proceden a presentar en el Juzgado una oposición a la demanda que presenta el banco cuando este entiende que ha existido un impago de las cuotas del préstamo hipotecario.
A raiz del dictado de la Sentencia, de fecha 14 de marzo de 2013, dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, unido al hecho de la gran movilización social iniciada por diversos colectivos de defensa de consumidores y usuarios, y a algún atrevido Magistrado (que ha derivado incluso en determinados acuerdos tomados por Juntas de Jueces Sectoriales), el pasado mes de mayo de procedió a publicar en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que tiene como objetivo el de reforzar a los consumidores y usuarios en materia de regulación hipotecaria.
Esta norma, con rango de Ley, viene a regular determinadas situaciones que hasta hace poco, eran absolutamente obviadas por las entidades financieras e incluso por parte de la sociedad. Si Ud. se encuentra en una situación de impago de cuotas de su préstamo hipotecario, y es consumidor (no es una empresa) debe saber que existen medidas que Ud. puede alegar en el marco de un proceso de ejecución hipotecaria:
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, articula la suspensión inmediata y temporal, por un plazo de dos años, de los lanzamientos de las familias que se encuentren en determinadas situaciones, denominadas por la propia norma como de riesgo de exclusión social.
Esto no quiere decir que la ejecución hipotecaria no prospere, es decir, que le quiten la razón al banco, sino que únicamente se pospone y se suspende la fase final del proceso de ejecución, que es el lanzamiento o desalojo forzoso de los ocupantes del inmueble.
Para que Ud. puede ser beneficiario de dicha suspensión será necesario que se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, y por tanto reunir una serie de requisitos como familias numerosas, que algún miembro ostente alguna discapacidad o sea dependiente reconocido por la Administración competente, víctimas de violencia de género, situación de desempleo, límites en los ingresos familiares, y sobre todo que el préstamo que está ejecutando el banco recaiga sobre la única vivienda del deudor.
La Ley 1/2013 introduce modificaciones en la normativa hipotecaria.
• Los intereses de demora se ven limitados a tres veces el interés legal del dinero. Por regla general las entidades financieras incluian en las escrituras que este tipo de interés oscilaban entre el 20% y 30%, y ahora, gracias a dicha norma legal, la entidad bancaria tan solo puede reclamarle como máximo el interés que resulte de multiplicar por 3 el interés legal, que lo fija anualmente el Gobierno.
• Expresa Prohibición de la capitalización de los intereses moratorios. Cuando una cuota de préstamo hipotecario se impagada, ello generaba una serie de intereses. Pués bien, los bancos incluían en sus cláusulas que esos intereses que se generaban se volvía a sumar al capital, y esa cantidad mayor era la que se tomaba en cuenta para volver a generar intereses moratorios.
• Mayor importancia al régimen de subasta o venta extrajudicial, es decir, la posibilidad de que si el banco ha acudido al Notario para subastar la vivienda (en vez de ir al Juzgado), que aquel pueda suspender dicha subasta o venta cuando el deudor prueba que se ha solicitado ante el Juzgado la declaración de nulidad de determinadas cláusulas abusivas.
- A partir de ahora, se necesitará que el deudor hipotecario no abone 3 cuotas del préstamo para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria. En caso de impago de 1 ó 2 cuotas, debe saber Ud. que puede ponerse al día sin ningún problema y sin estar preocupado por si el banco inicia la ejecución de la hipoteca.
Estas modificaciones tienen como finalidad la protección de los derechos del deudor hipotecario. Ahora, según esta norma, el deudor tiene además las siguientes posibilidades:
• Condonación de parte de la deuda. Si tras la ejecución hipotecaria aún falta parte de la deuda por pagar al banco (porque el dinero obtenido con el subasta ha sido insuficiente para liquidar la totalidad de la deuda), el deudor puede pagar dicha deuda con descuentos si lo hace antes de determinados plazos.
• En el propio seno de la subasta, se suavizan las condiciones para poder ser licitador (los que acuden a la subasta para pujar por el piso).
• Prohibición de ofrecer posturas (cantidad de dinero) para quedarse con el piso si estas son inferiores al 75% del valor de tasación. Este valor consta en la escritura de formalización del préstamo con garantía hipotecaria y es el que se tomó en consideración para otorgar el préstamo.
• Con independicia de que el deudor plantee al Juzgado que existen determinadas cláusulas nulas, el propio juez puede apreciar la existencia de cláusulas abusivas. Ahora, nos estamos encontrando con multitud de resoluciones judiciales donde el propio juez, de oficio y sin la necesidad de que se lo plantee nadie, está reduciendo los tipos de interés moratorio (como hemos visto antes limitados a 3 veces el interés legal del dinero).
Con independencia de todo lo anterior, y ahora, con el fundamento en una norma legal (la Ley 1/2013), el deudor hipotecario debe saber que tiene a su disposición de múltiples argumentos legales, bien para oponerse a una ejecución hipotecaria en condiciones de viabilidad y que se declare que la deuda es menor, así como para solicitar la declaración de nulidad de determinadas cláusulas que a todas luces son abusivas, como cláusulas suelo, redondeo al alza a la hora de determinar el tipo de interés de referencia, pacto de liquidez, etc…, por lo que si Ud. se encuentra incurso en alguna de estas situaciones, desde Plaza Abogados podemos ayudarle, ofreciéndole una información de calidad y valorando concretamente los problemas y particularidades de su asunto.
Póngase en contacto con nosotros sin compromiso en nuestro formulario de contacto aquí http://www.abogadosplaza.es/contacto/